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住屋是衣食住行中一個關鍵的問題，因為它還牽扯到就業和成家。年輕人不能成家立業和結婚生子，這個社會將來就會逐漸萎縮，終結會消失。過去幾年房價越炒越高，政府也喊了一些口號、提了一些政策。這些政策不然就是不切實際，或者是成效非常有限。如今如果要解決住屋的問題必須用以下三種方法一起來做：


一、打擊投機者、讓需要真正住屋者購買


二、提高房屋供給


三、改善交通，擴大生活圈
一、打擊投機者、讓需要真正住屋者購買


就先以台北地區做為目標來分析，解決方案第一步是要成立中央房貸公司來打擊投機者：


1.禁止公司購買住宅。唯一公司可以擁有的是整棟出租的公寓大樓，但是如果將來要分開出售時只能賣給個人（現在公司持有的住宅亦同）。


2.銀行禁止貸款給公司行號購買住宅，現有貸款必需在五年內付清。


3.成立中央房貸公司。


中央房貸公司的觀念在美國行之有年，最有名的是Federal National Mortgage Association （Fannie Mae） ，成立於1938年。它主要的功能是到市場上發債，然後利用這個資金從銀行買進房貸，所賺的就是中間的差價。由於中央房貸公司的信用是由美國政府保証（原來是直接保証，後來改成間接），所以它可以在市場拿到非常低的利息。基本上，中央房貸公司決定房貸的條件：以台北市來舉例，可以如此訂


a. 每戶住宅的房貸上限一仟萬元，


b. 頭期款必需超過20%，


c. 每月分期付款不得多於固定收入的40%，


這樣的條件可以視情況調整。達到這個條件的房貸就可以透過銀行賣給中央房貸公司。這樣的方法下，銀行可以自留房貸，也可以變成房貸的中間人，賺得是手續費而沒有風險。


為什麼中央房貸公司在打擊投機者、讓需要住屋者購買房屋的方法中很重要呢？


1.它可以提供到30年的固定利率的貸款。期限越長，每月付款越少。因此房價高一點，收入低一點還是可以負擔。有了固定利率，每月付款就固定，而不受到利率調升的影響。反而利率下降時可以重貸（refinancing）。


2.由於每戶住宅的房貸上限是一仟萬元，如果你買的房價是一億，那就需要自備九仟萬。如此一來是非常難炒房。支援房地產投機客最大的禍首是銀行，但銀行的資金來自民眾存款，而存款又有政府的存款保証。因此投機客的資金是源源不斷，再加上多年來政府的金管單位不好好監管銀行，才會造成今天的危機。


3.每月分期付款不得多於固定收入的40%


這一條規定的原因表面上是要確定貸款人有還款的能力，其實也限制炒房的機會。投機者不能只放頭期款就能拿到房貸，申請表必須附帶薪支証明、繳稅單、其他固定收入證明像房租、退休金等等。


由於中央房貸公司背後有政府的支持，它在房市貸款的優勢遠遠超過銀行，因此中央房貸公司審核的標準就會成為市場的標準。在這種的標準下，房地產投機客是很難拿到房貸的。
二、提高房屋供給


第二方案是提高房屋供給。很明顯的，只打擊投機客只能暫時壓低房價，不能解決住屋的問題。住屋不只是買屋，它包含租房問題（不是每個人都想，或需要買屋），社區生活機能，交通、學校、醫療等等的配套。後面這幾項的問題不考慮，就是蓋了再便宜的房子也會變成鬼城。今天在大陸上就有許多的案例。


第一件可以馬上做的是社區舊屋重建。以台北市來說，許多舊的社區的生活機能，交通、學校、醫療等等都己經存在。所以要做社區重建是不難的。現在的困難是市政府的效率差和官僚化。很明歞的一個舊樓今天要重建，從那裡開始、法令、工程、設計、發包和監工等等，都是要政府協助人民去解決的。社區舊屋重建的方案應該是：


1.市政府先把社區舊屋重建的目標找出來，並公告。


2.對每一樓的居民進行說明和解釋。如果居民經過投票通過重建案，市政府免費提供一個顧門團（建築、工程、法律專業）的協助。


3.市政府提供一個一條龍申請執照服務，並協助居民做重建貸款、臨時居住、工程照標等等。


許多台北市的舊區都需要重建，重建的結果不單是增加房屋供給和房地產稅的徵收，同時解決了舊屋老化的結構（特別是地震），更在社區內引進了新血。


第二件事要擴大土地的供應。上面說的社區舊屋重建還是不夠的，想要增加住屋，還是需要新的土地。今天台北市要增加可使用的土地有二個大來源：


1.松山機陽


如果不把松山機陽關閉，台北市永遠不能成為一個平衡發展的大城市。由於松山機場的飛航管制，台北市北區跟本不能發展。松山機陽本身又佔有了非常好、又平的一大塊地。


2.中央政府遷到中興新村


以美國為例，華盛頓是首都、紐約是金融和企業中心。如果紐約還是首都的話，那可想像紐約的居住和交通的問題不就是像台北一樣了嗎？中央政府在台北不但佔用了許多精華地區的土地，它還造成台北市交通的堵塞和房價的高漲。何況台灣的中、南部的發展一向被忽視，把中央政府遷到中興新村，發展台中機場等，對中、南部的發展會有極大的功效。
三、改善交通，擴大生活圈


許多國外的大城市有所謂的區域交通管理所，Regional Transit Authority (RTA) ，它的管轄範圍包括城市和附近郊區。它的目地基本上是在80公里內能送上班族在45分鐘內去城裡。以台北市來說，大約可以包括北到基隆、南到桃園。在這個裡面所有的大眾運輸都歸RTA管。


因此擴大生活圈的方案是：


1.成立北部（中部、南部、東部）RTA。它可以管轄境內所有大眾運輸（火車、捷運、公車）。


2.把台鐵北部的營運分出來，成立一個區域性的公司，專門做北區的大眾運輸。（關於台鐵的重整，我們會在另一個專欄討論）。


3.將區內所有大眾運輸工具組織起來，協調火車、公車和捷運，使得基隆、桃園或是附近其他的城市的人可以在45分鐘內去到台北市中心。


總而言之，這裡提出幾個可行的方案來打擊投機者和解決住屋的問題，但是只採用其中部份方案是沒有辦法達到目地的。


＊作者為金融博士，曾任教美國大學及任職金融機構、新創科技公司。



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分類:房地產
報導者:司馬亮
媒體:風傳媒
日期:2016-06-02T23:16:12Z